リースバックと通常の売却、どちらがおすすめ？

自宅の売却を検討する際、通常の売却のほかにリースバックという選択肢がありますが、どちらを選べばよいか迷っている方も多いのではないでしょうか。この記事ではリースバックの仕組みや流れ、メリットやデメリットを詳しく解説します。正しく理解することでお得に自宅の売却ができるかもしれませんので、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックの仕組みと流れ

まず、リースバックとは不動産売買と賃貸借契約をまとめて契約するサービスのことで、分かりやすく説明すると「自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ家に住み続けることができる」というサービスです。売却すると自宅の所有権は失いますが、賃貸借契約を締結し家賃を支払うことで、売却した家をそのまま借りることができます。

リースバックの流れとしては、通常の不動産売買と同じように業者が家の査定を行い、合意をした上でリースバック運営会社と「売買契約」を締結し、それと同時に「普通借家契約」または「定期借家契約」を締結することで、売主が新たに借主となってそのまま住み続ける流れになります。普通借家契約は一般的な賃貸の契約と同じで、2年ごとの更新となるケースが多いでしょう。

一方で、定期借家契約は定められた契約期間が終了したら借主は退去をしなければなりません。リースバックで自宅を売却する場合の特徴として、家を売却するときに「再売買予約権」を設定した上で契約をすれば、将来的に資金に余裕ができた場合などに買い戻すことが可能ということも覚えておくとよいでしょう。ただし、買戻し価格はたとえ物件の価値が下がったとしても売却価格と同じではなく、売却時の110％～130％となる場合があるので注意が必要です。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックの仕組みや流れが理解できたところで、メリットやデメリットについて見ていきましょう。

リースバックのメリット

リースバックの場合、自宅売却後にそのまま住み続けるので、通常の不動産売却のように買主を探す必要がありません。買主が見つからないと現金化できないということが無いので、リースバック運営会社と契約を締結することですぐに現金が手に入ります。資金の使い道に制限はなく自由なので、事業資金や生活費に充ててもまったく問題ありません。リースバックで自宅を売却すると所有権が無くなるので、固定資産税や都市計画税がかからないというメリットもあります。

ほかにも、売却後も同じ家に住み続けられるという点は大きな魅力です。同じ家に住み続けられるので、近隣の方に売却したことを知られることはありません。すぐに現金が必要だけれど、住み慣れた土地や家を離れたくないという人にはぴったりな仕組みだといえるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックはお金の面で大きなデメリットがあります。まず、普通の不動産売却と比較して、売却価格が20~30％安くなることがほとんどです。物件によっては相場の60％程度になることも覚悟しておいてください。リースバックの場合は買取業者が家賃収入を得るための投資用不動産として利回り重視で査定しているため、市場価格より安くなるようです。

また、上述した通り、買戻し価格が売却価格の110~130％になることもデメリットだといえるでしょう。買い戻したくても高くて買えないというケースも多いようです。加えて、売却後に月々支払う家賃に関しても、近隣の賃貸物件と比較して高く設定されていることが多く、定期的な更新のたびに家賃を値上げされる可能性もあります。リースバックを利用することで逆に家計を圧迫してしまう場合があることも理解しておいてください。

リースバックのもうひとつの大きなデメリットは、立ち退きを要求されることがあるということです。同じところに住み続けられるメリットと矛盾しているように感じますが、家の所有権を失うので、立ち退きを要求されれば応じなければなりません。自分の計画通りに住み続けることができないことがあるということは必ず覚えておきましょう。

どんな人にどっちが向いているの？

リースバックと通常の売却を比較してどちらが向いているかはとても単純です。「今住んでいる家を離れたくないが、まとまった現金がほしい」という人にはリースバックが向いているでしょう。売却後も同じところに住み続けられるリースバックはとても魅力的で、一括払いで現金が手に入るだけでなく、すぐに引っ越す必要が無いので近隣の方に自宅を売却したことを知られることがありません。

これとは逆に「とくに家に愛着がなく、引っ越ししてもいいから高く売却したい」という人には通常の売却が向いているでしょう。即現金化とはいきませんが、リースバックで売却するよりも高い金額が手に入る可能性が高まります。中古物件の人気の高くなっている昨今、通常の売却をしたほうが黒字になる可能性があるので、物件を高く売りたい人にはおすすめです。

まとめ

リースバックの仕組みや流れを解説しました。リースバックと通常の売却のどちらがよいのかは、メリットとデメリットを理解したうえで「どんな人にどっちが向いているの？」の項目を参考に、自分が今住んでいる家に対する愛着と得られる金額で判断するとよいでしょう。