任意売却とリースバックを比較！どちらがおすすめ？

この記事では、任意売却とリースバックの特徴を紹介します。また、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、どちらのほうがおすすめかも併せてご紹介していきます。

任意売却とは？

任意売却とは、“住宅ローンの返済が不能になり、売却してもローンが完済できない不動産を、銀行などの了承を得て売却する方法”です。

一般的に、住宅ローンの返済が滞るとローンの債務者が月毎に返済することができなくなり、お金を貸している銀行は残債務の一括返済を要求してきます。要求後もローンの一括返済ができない場合は、銀行は担保に入れている不動産を強制売却、インターネットや新聞などを通じて競売に出してしまいます。一度競売に出されてしまうと、競売された情報が一般公開されてしまうのと、自宅を強制退去されてしまいます。また、市場価格より低く第三者に売却されるため、ローンが多く残ってしまう可能性が高いのです。

任意売却は、主にデメリットが多い競売を避けるための手段として活用されています。任意売却を行うには、以下の流れで行うことが多いようです。

不動産会社に相談⇒物件査定⇒媒介契約（1社のみの専任媒介契約が多い）⇒不動産会社と銀行の交渉⇒販売開始⇒銀行に買い手への売却許可を得る⇒明け渡し

このように手順を進めて、任意売却は行われます。しかし、明け渡し日までに自身の引っ越しが必要になることや、滞納によって信用情報機関に登録されること、連帯保証人がいる場合は同意が必要なこと、そもそも一定期間内に売却できないと競売に出されてしまう、と言ったデメリットもあります。

また、任意売却はお金を貸している銀行の同意と任意売却を依頼する不動産業者の知識量、経験によって成功するかどうかが変わってきます。銀行から最終的な同意がない場合や不動産業者の任意売却に対する経験が不足していると、任意売却ができずに競売として出されてしまう可能性が高くなってしまいます。

リースバックとは？

リースバックとは“所有している物件を第三者に売却して、そのままその物件に住み続けること”です。売却と同時に買主と賃貸借契約を締結し、賃貸物件として住み続けることができます。

メリットは売却代金を一括で得られること、得た資金の用途に制限がないこと、引っ越しが不要なこと、売却物件の買戻しもできること（協議し条件が整う場合のみ）などが挙げられます。急ぎで資金が必要になった際に、リースバックを利用して一旦自宅を売却して資金を得た後も住み続けていたが、再度家の買い戻しを行うというケースもあるようです。

リースバックで利用される契約形態は「定期借家契約」になり、契約期間を決めて賃貸として住む形になります。ですが、貸主と借主双方で合意がある場合は、再度期間を定めて再契約することで住み続けることができます。賃料の支払いが発生することと賃料も周辺の家賃相場より高くなりやすいというデメリットはありますが、引っ越しの手間が省けるのと同時に売却代金が得られるというメリットがあるため、活用しやすいと思われます。

どんな違いがあるの？

2つを比較してみると、それぞれ定義やメリット・デメリットが大きく異なります。任意売却は「ローンの支払いが滞納し、裁判所による競売が正式に始まる前に不動産会社を通じて売却すること」で、リースバックは「所有している自宅を第三者に売却し、買い手と自身で賃貸契約を締結し、住み続けること」という定義になります。

また、任意売却とリースバックにはいくつか相違点があります。1つ目は「自宅の再購入の可否」で、任意売却は自宅を完全に手放し第三者に売却するのに対して、リースバックは一旦売却しても条件が合致すれば再購入ができます。

2つ目は「引っ越し準備の有無」で、任意売却は新しい物件を探す必要があるのに対し、リースバックは契約期間が終了するまでは引っ越しが不要で、買い手と合意があれば引き続き住み続けることができます。

3つ目は「売却価格」で、任意売却は不動産業者や買い手と交渉しつつ市場価格より低い価格で売却することが多いのに対し、リースバックは不動産の市場価格の70％～90％程度の価格で売却できることが多いです。

どちらのほうがおすすめ？

任意売却とリースバックの違いやメリット・デメリットを考慮すると、おすすめはリースバックだと思います。リースバックは、物件の所有権は無くなりますが自身の家に住み続けられることが何より大きなメリットでしょう。売却価格も任意売却よりリースバックのほうが市場価格に近い価格で売却できるため、大きな臨時収入を得ることができます。また、任意売却は期間内に売却を完了させないと競売になるためデメリットやリスクが増えてしまいますが、リースバックはそのようなリスクはありません。

そのため、リースバックのほうがデメリットやリスクが少なく活用しやすい方法と言えるでしょう。