契約の種類で変わる？リースバックの賃貸期間について

リースバックとは資金調達方法の1つです。自宅を売却することでまとまった資金を調達できるほか、売却した後も賃貸契約することで住み続けることができます。まとまった資金が必要な方や、融資以外の資金調達方法を探している方にはおすすめの方法です。売却しても同じ家に住むことが可能なため、環境が変わらないというメリットもあります。

リースバックの賃貸期間は何年になるのか

リースバックの賃貸期間は2～3年が一般的です。期間が終了すれば、契約を更新・最更新するほか、別の住居へ引っ越す方法もあります。もし自宅を買い戻すほどの余裕があれば、買い戻すのもよいでしょう。これまで住み慣れた家を再び自分の財産にできるほか、周辺の環境が変わらず引っ越しなどによる負担やストレスもありません。

賃貸借契約には2種類ある

リースバックでの賃貸借契約は「定期賃貸借契約」「普通賃貸借契約」の2種類です。リースバック会社によって契約の種類が異なるため、自宅を売却する前に調べておく必要があります。もししっかりと比較・検討していなければ、契約が更新できず引っ越しせざるを得ないこともあるからです。

定期賃貸借契約

定期賃貸借契約は更新がないことが特徴です。これは一度契約するとずっと住み続けられるという意味ではなく、契約の更新ができないことを意味します。つまり、契約期間が終了するとそれ以上は住めないということです。そのまま自宅に住み続けたい人には向いていない契約であるため、売却前にしっかりと確認しておきましょう。ただし、二度と住めなくなるわけではありません。リースバック会社の合意が得られれば再契約できるからです。

合意が得られれば引き続き住めるようになるでしょう。ただし、これはリースバック会社の合意が得られた場合です。「早く売却したい」などの理由により合意が得られなければ再契約できないため、長く住み続けたいと考えている人にはおすすめできません。しかし、住み替えたいと思っている方には向いている契約方法だといえます。「新しい家が建つまでの期間まででいい」ということであれば、契約を更新できないことはリスクにはなりません。

普通賃貸借契約

普通賃貸借契約は一般的な賃貸物件でよく利用される契約であり、契約の更新ができることが特徴です。リースバック会社が更新を拒否できないため、長く住み続けたい方におすすめの契約方法です。契約は2年が一般的であるため、2年ごとに契約を更新しましょう。

定期賃貸借契約と普通賃貸借契約の違い

この2つの契約の違いは「賃貸期間」「契約の更新・再契約」「更新・再契約の拒絶」の3つです。定期賃貸借契約は賃貸期間が2～3年、普通賃貸借契約は2年が一般的な期間となります。また、契約の更新と再契約は定期賃貸借契約の場合リースバック会社の合意が必要ですが、普通賃貸借契約であれば借りている人が更新するかしないかを決められることが大きな違いです。

リースバックの家賃相場について

リースバックの賃貸は、周辺の賃貸の相場よりも高くなる傾向があります。なぜなら、リースバックの家賃は不動産の売却金額をもとに算出されるからです。つまり、周辺の環境や立地などに左右されることはないということです。そのため、周辺にある一般的な賃貸物件よりも高くなる傾向があります。

リースバックの家賃の算出方法

リースバックの家賃の算出方法は、売却金額期待利回り÷12か月です。売却期待利回りとは不動産ごとに設定された期待される利益の比率のことであり、6～13％で設定されます。たとえば期待利回りが8％に設定されているリースバック会社に2,000万円で売却した場合は、1か月の家賃は13万3,333円です。

端数が発生するためこの通りにはならないかもしれないほか、実際にはこの家賃にさまざまな諸経費が追加されます。また、リースバックでも一般的な賃貸物件と同じように敷金が必要になることもあります。これは業者によって異なるため、売却前に必ず確認しておきましょう。

リースバックの対象物件でないと売却できない

「もしこの自宅を売ると家賃はいったいいくらかかるのだろう…」と考える前に、まずは保有している不動産が対象の物件であるかどうかを確認しておきましょう。リースバックの対象外の物件は「建物自体に問題がある」「物件に瑕疵がある」「既存不適格物件」などです。建物に雨漏りや水漏れ、耐震強度不足などの瑕疵があれば、リースバックの対象にならない可能性もあります。

また、建物に問題がなくても土地に問題があれば対象から外されてしまう可能性もあります。たとえば借地権や市街化調整区域であるなどです。そのほか、共有持ち分や住宅ローンの残りが多ければ対象外となってしまうケースもあります。

まとめ

リースバックで売却・契約したときの賃貸期間や契約の種類について、家賃の算出方法を解説しました。リースバックはまとまった資金が得られるほか、そのまま賃貸契約をすることにより自宅に住み続けられることが特徴です。しかし、契約によっては借主の意志によって更新できない場合もあるため、長く住み続けたい人は注意しましょう。リースバック会社に自宅を売却・契約する場合は、必ず複数社比較・検討してください。