そもそもリースバックとは？具体的な仕組みを理解しよう！

リースバックは現在住んでいる家を売却して資金を得たうえで、そのまま家に住み続けることができるという仕組みです。一方でデメリットもあるため、しっかりと仕組みを理解したうえでリースバックを活用することが重要です。リースバックの具体的な仕組みやメリットとデメリットについて解説するので、検討する際の参考にしてください。

リースバックの具体的な仕組み

まずはリースバックの具体的な仕組みを簡単に解説します。またリースバックの対象となる不動産にも触れるため、参考にしてください。

■リースバックの具体的な流れ

まずリースバックを行う業者に住んでいる家を査定してもらい、問題がなければ売却します。売却代金はリース業者から一括払いで入金されます。売買契約が終わったら、リースバック業者と売却した家の賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けることが可能となるようです。

通常の賃貸契約と同様にリース料として、毎月家賃を支払うことになります。将来的には再契約をして住み続ける、別の家に住むために契約終了し引っ越す、再度家を買い戻すといった選択肢があります。

■リースバックの対象不動産とは

リースバックではマンションやアパート、戸建て、土地といった物件の種類にかかわらず、すべての不動産が対象となるようです。

ただし家賃の支払いが困難だと判断される場合は、利用制限を受けることがあります。たとえばリースバック後も住宅ローンが残ってしまう場合や、安定した収入を証明できない場合は利用制限を受ける可能性があります。

リースバックを活用するメリット

リースバックを活用するメリットは以下のとおりです。

■現在住む家に住み続けられる

リースバックを活用すれば、現在の家に住み続けることができます。長年住み続けてきた家を売却して手放すのは寂しい気持ちになります。売却した場合には、新しい家に引っ越しをしなければいけないので、手間やコストがかかるようです。リースバックを活用し、そのまま家に住み続けながら、引っ越しの手間がないことは大きなメリットのひとつになります。

■再度買い戻すこともできる

リースバックをしたものの、再度家を買い戻したくなることも考えられます。リースバック契約時に再売買予約権をつけることができれば、再度買い戻すことも可能です。たとえば、子どもが成長して住宅購入を検討する際、再度買い戻すことも考えられます。将来的に買い戻すことができるのもメリットとして挙げることができます。

■素早く資金を調達できる

リースバックでは、売却までが非常にスムーズで素早く資金を調達できるようです。通常家を売却する時は買主を探すところからスタートするため、売却まで時間がかかってしまいます。リースバックでは不動産会社が買主となるので、売却から入金までスピーディーに進みます。

■住宅の維持費用が不要となる

リースバックによって所有権は業者側に移るため、都市計画税や固有資産税といった税金の支払いが不要となるようです。また、火災保険料や修繕費といった費用も基本的に業者側の負担となります。リース料となる家賃を払う必要がありますが、維持費用が不要となる経済的メリットがあります。

■資産リスクがなくなる

不動産を所有する以上、資産価値の変動や住宅ローンの金利上昇といったリスクがあるようです。また地震や豪雨といった災害リスクも抱えなければなりません。こういったリスクは未来のことで予測不可能なため、考えると不安になってしまいます。そこでリースバックを活用すれば、所有権は失うものの、今の家に住み続けながら資産のリスクを回避できます。

リースバックを活用するデメリット

リースバックでは多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあるようです。

■売却金額が相場より低くなる

リースバックによる売却金額は通常の相場と比べて低くなってしまうことが多いです。相場よりも低くなる理由としては、リースバック業者は物件を安く仕入れる必要があるから。リースバックは業者にとってビジネスなので、仕入れた物件を活用し、リース料や将来的な売却金額によって利益を出さなければなりません。将来的な相場変動のリスクに対応するため、損失をある程度織り込んだ買取価格となってしまいます。

■家賃が相場よりも高い

リース料となる家賃が周辺の賃貸物件と比較して高くなることが多いです。上述のようにリース料の設定はあくまでリースバック業者の利益が優先されるため、周辺の相場は設定条件となりません。よって周辺の家賃相場と比べると高くなってしまう傾向にあります。

■契約によっては、ずっと住み続けられない

リースバックは売却後もそのまま家に住み続けることができるのが大きなメリットですが、契約によっては住み続けられないこともあります。リースバックでは定期賃貸借契約となることが多いのですが、契約した期間が満了すると、更新されずに契約が終了となるようです。よって契約時にどういう賃貸借契約になっているのかをよく確認しておく必要があります。

■買い戻し時の金額が高い

メリットとして再度買い戻しができることをあげましたが、買い戻しの金額は売却時よりも高い金額となってしまいます。リースバック業者は利益を生むために買取を行っているため、仕入れた物件を売るときは利益を乗せて売る必要があるようです。よってもともとの売主であったとしても、買戻し時は売却時よりも高くなってしまうのです。

まとまった資金が必要だから家を売却したいけど、愛着のある家から引っ越しをしたくない人に、リースバックはよい選択になるでしょう。ただし多くのメリットがある一方でデメリットもあります。目先の資金にとらわれずに賃貸契約後のことも想定しながら、リースバックを検討しましょう。