リースバックのトラブル事例とは？事前に知ってリスクを回避しよう

リースバックは手持ちの不動産を有効活用した資金調達の手法です。まとまったお金が必要になったので家を売りたいが今の生活スタイルは維持したい、そんな希望を持つ人に適しています。ただ、制度の仕組みや個々の契約内容などを事前にきちんとチェックしておかないと、後で思わぬトラブルに見舞われることもあるので注意が必要です。

売り手と買い手双方にメリットのある不動産活用

不動産を所有している人がまとまった資金を必要としている場合、手っ取り早くそれを実現する方法は、その不動産を売却することです。リースバックもこれは同じですが、通常の不動産売却と異なるのは売却後もその不動産を使用し続ける権利が確保されるという点です。

リースバック方式によって不動産を売却すると、当然ながらその物件の所有権は他者の手に渡り、売主は売却代金を手にすることになります。その一方で、売主は新しい所有者と賃貸借（リース）契約を取り交わし、賃料を支払うことで引き続きその物件を使用します。

この方式を利用すれば、売主側は売却代金を得ながらも住宅を明け渡す必要がなく、今まで通りの生活を送れるというメリットが得られます。住宅を手放したことも自ら公表しない限りは他人には分かりませんから、近隣に知られることもありません。

一方、買主側には前の所有者から賃料が支払われるため、通常の賃貸経営と同様の収入が得られます。しかも物件を購入した時点ですでに入居者が決まっており、今後も住み続けることが想定されているわけですから、賃貸経営にありがちないわゆる「空き室リスク」の心配もせずに済みます。

このように、売り手と買い手の双方にメリットがあるのがリースバックの大きな特徴です。

家賃の額がずっと一定とは限らない

売り手と買い手がウィン＝ウィンの関係になれる可能性が高いリースバックですが、リスクがまったくないわけではありません。システムをよく理解しないまま契約してしまうと、後でトラブルが発生してしまうおそれもあります。

リースバックにまつわるトラブルで多いのが家賃の値上げです。賃貸借期間が長期にわたると、途中で家賃の増額を通告され、家計の負担が増加することがあります。時には値上げによって賃料の支払い総額が売却代金の額を上回ってしまい、結果的に損失を被ることにもなりかねません。

このトラブルを避けるには、まず契約書に署名する前にその内容をしっかりチェックしておく必要があります。通常、住宅の賃貸借には普通借家契約と定期借家契約という2種類の形態があります。

前者は2年程度の契約期間を設け、期間満了後も住み続けるのであれば更新していくというスタイルです。家賃の見直しは、この更新時に行われます。

一方、後者は10年、15年といった比較的長期の契約期間を設定し、その間は家賃の見直しを行いません。ただし期間が満了したら、双方が再契約に同意しない限りは住宅を明け渡さなければなりません。

リースバックを利用する際はこの2つのうちどちらの契約形態になっているのかを確認し、それに応じた資金計画を立てておく必要があります。場合によっては、住み替えという決断も必要になってきます。

利用する際は家族で十分に話し合いを

リースバックを利用する際は、家族に及ぼす影響についてもあらかじめ気を配っておかなければなりません。本人にもしものことがあった場合、残された家族が事情をよく知らないままトラブルに見舞われる可能性があるので注意が必要です。

契約期間中に本人が死亡した場合、その権利及び義務は相続人たる家族が引き継ぎます。今後も家族がその家に住み続けるとなれば、賃料の負担を続けていかなければなりません。

多くのリースバック契約では、利用者側からの申し出があった時は住宅を買い戻しできる条項が設けられていますが、仮にそれを実行するとしても、当然ながら買い戻すための資金を準備する必要があります。

さらに問題となるのは、マイホームが人手に渡っていたことを家族がまったく知らなかったケースです。手持ち資金に十分な余裕がなく、葬儀に要した費用や相続税などの支払いを住宅の売却代金でまかなおうと考えていたところ、それが不可能だと知ったら混乱が生じてしまいます。

こうした事態が起こるのを避けるには、まず契約前に家族間で話し合いの機会を持ち、リースバックの仕組みについて理解を深め合うと同時に、もしもの時の対応についてもあらかじめ取り決めをしておく必要があります。同時に、契約者本人が死亡した際の取扱いはどうなっているのか、契約書の内容をしっかり読み込んでおくことも大事です。

リースバックにまつわるトラブルを避ける最善の手段は、事前の検討段階において契約内容をしっかりチェックするということに尽きます。その際、基準となるのは自分そして家族のライフプランときちんとマッチしているかどうかです。