リースバックを検討する際のポイントとは？中堅業者を選ぶときの注意点

物件を売却する方法のひとつに、「リースバック」があります。リースバックは、とにかく今すぐに現金が欲しいときにおすすめの売却方法です。ただし、注意点があります。リースバックを利用するときのポイントとはどんな点でしょうか。今回は、リースバックを検討する際のポイントについて詳しくご紹介します。

リースバックのメリット・デメリットを把握して

そもそもリースバックとは、物件を売却してから、借りなおす方法のことです。リースバックの正式名称は「セールアンドリースバック」といいます。リースバックの仕組みは、まず家やマンションを不動産会社に買い取ってもらい、不動産会社に家賃を払い続けながら売った家に住み続ける、というものです。リースバックを検討する際には、リースバックのメリット・デメリットを把握したほうがよいといわれています。その理由を、詳しくご紹介しましょう。

なぜリースバックのメリット・デメリットを把握したほうがよいのか？

リースバックをするなら、物件の売主はリースバックのメリット・デメリットを把握した方がよいといわれています。その理由は、リースバックのメリットとデメリットが作用することで、結局物件の売主は長期的には損してしまうからです。リースバックをすると、物件の売主は一旦まとまった現金を手に入れることができます。

ただし、売却した物件に家賃を払い続けながら住み続けると、数年後には売却で得た現金を使い果たしてしまうでしょう。では、リースバックのどんなメリットとデメリットが物件の売主を損させてしまうのでしょうか。

売主を損させるメリット

物件の売主を損させてしまうメリットとは、まとまった現金を短期間で手に入れられることです。物件の買主を見つける一般的な売却方法であれば、条件面での交渉があるので数か月かかることがあります。ところがリースバックの場合は、リースバック業者が現金一括で買い取るため、短期間での売却が可能です。

売主を損させるデメリット

物件の売主を損させてしまうデメリットとは、売却価格が安くなることです。売却価格が安くなる理由は、売却価格は利回りから算出しているから。利回りとは、リースバック業者が物件を貸したときに入る年間の家賃収入のことです。おおよそ何年貸せば、売却代金を取り返せるかを計算しています。物件にもよりますが、おおよそ5〜7年程度で売却価格が取り返せるようになるでしょう。

リースバック契約書の見方とは？押さえておきたいポイント

リースバック売買契約書で押さえておきたいポイントは、「売買価格は合っているか」「決済日は合っているか」「引渡し日は合っているか」「買い戻しに関する取り決めは合っているか」の4つです。

リースバック賃貸借契約書で押さえておきたいポイント

リースバック賃貸借契約書を見る際は、契約の種類は合っているか、しっかり確認しましょう。ほかにも契約期間は合っているかも見ておくべきです。敷金は合っているか、礼金は合っているか、家賃の金額は合っているか、支払い方法は合っているか、といった金銭に関することも確認しておきましょう。

また、途中解約に関する取り決めや退去に関する取り決め、原状回復や諸経費の負担なども押さえておくべきポイントです。

リースバック業者を選ぶときに失敗しないための注意点

リースバック業者を選ぶときには、どんな点に注意すればよいのでしょうか？こちらではリースバック業者を選ぶときに失敗しないための注意点について詳しくご紹介します。

利用者にとって金銭的利益が高いリースバック業者を選ぶ

リースバック業者は、利用者にとって金銭的利益が高いリースバック業者を選ぶことが大切です。リースバック業者にはいろんなタイプがいます。最悪なリースバック業者は、結局は利用者にとって金銭的利益が低いリースバック業者です。絶対に選んではいけません。リースバック業者を選ぶときは、利用者にとって金銭的利益が高いリースバック業者を選ぶようにしましょう。

経営が安定しているリースバック業者を選ぶ

リースバック業者を選ぶときには、経営が安定しているリースバック業者を選ぶことです。理由は、経営が安定していないと、倒産や身売りのリスクがあるから。もし物件をリースバックした業者が倒産や身売りをしてしまうと、今借りて住んでいる物件の家賃を上げられたり、最悪出ていくことになったりします。

また、当初予定していた買戻し条件が変更されることも。そうなると、すべての計画が狂ってしまうでしょう。リースバック業者を選ぶときは、財務体質が安定しているリースバック業者を選ぶようにしてください。

まとめ

今回は、リースバックを検討する際のポイントについてご紹介しました。リースバックは、計画的に利用することができれば物件の有効な売却方法です。ただし目の前の現金が欲しいからという理由で無計画に利用すると、若干リスクがあります。しっかりと計画性をもった利用しましょう。また、リースバック業者を選ぶときは、利用者にとって金銭的利益が高く、経営が安定していているところを選ぶようにしましょう。