リースバック後の物件のオーナーは誰？家の価値は変化するの？

老後2,000万円問題という言葉を耳にするようになり、老後の生活に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。そして、住宅ローンの返済負担の軽減や老後の資金を調達する方法としてリースバックがあります。本記事では、リースバックとは何か、リースバックした不動産の価値はどう変化するのかなどを解説します。

リースバック物件は投資物件とみなされる

住宅ローンの返済にかかる負担を軽減することや、老後の資金を調達することを目的として利用されることの多いリースバックですが、どのような制度か詳しく知らないという方も少なくないのではないでしょうか。

しかし、最近では老後2,000万円問題という言葉を耳にするようになり、老後の資金を若い時から貯めておくことは他人事ではなくなってきています。また、不安定な社会情勢によって、支払える予定だった住宅ローンの返済が厳しくなる家庭も少なくありません。そのため、将来に備えておくためにもリースバックについて詳しく知っておくことが大切です。そもそもリースバックとは、不動産売買と賃貸借契約を一体化させたサービスのことを指します。

具体的には、リースバック業者に住宅を売却し、業者と賃貸借契約を結ぶことで売却後の住宅に住み続けることができるという制度です。そして、リースバック業者に直接住宅を買い取ってもらうことができるため、平均1か月という短い期間で売却資金を手に入れることができるのです。

また、住宅を売却する側にとってメリットの大きいリースバックですが、リースバック業者にもメリットがあります。なぜなら、リースバックで売却した物件は投資物件とみなされ、採算がとれるよう賃料が設定されるからです。また、リースバックで売却した物件は、売却主が住み続けるケースがほとんどであるため、空室のリスクが少なく安定して収入を得られるのです。そのため、物件の売却者とリースバック業者の双方にメリットがある制度がリースバックといえるでしょう。

リースバック物件のオーナーは誰になるのか

リースバックで売却した物件は、物件を売却していることから所有権が変更されます。ただし、リースバック物件の所有権を持つオーナーには2つのパターンがあります。

1つ目は、リースバック業者がオーナーになるケースです。リースバックを行い、投資物件として利益を獲得していくためには物件を買い取ることのできる資金力が必要です。そのため、リースバックは資金力のある金融事業者や不動産事業者が直接買い取りを行っているケースが多い傾向にあります。そして、直接買い取りが行われるリースバックでは、売却後の物件のオーナーは買い取りを行った事業者になります。

2つ目は、投資家がオーナーになるケースです。たとえば、不動産業者がリースバック物件に対して投資者を募り、投資家が買い取りを希望した場合に売買の仲介を行うというパターンがあります。その際、リースバック物件のオーナーは投資家になります。つまり、リースバック利用する際は、売却後の物件のオーナーが誰になるのかということについても確認しておくと安心です。

リースバックした不動産の価値はどう変化する？

リースバックで物件を売却する際は、一般的な物件の売却と比べて異なる計算方法で価値が決まります。なぜなら、リースバックの場合は不動産物件とみなされるため、利回りを重視して買取価格が相場よりもやや低く算出されるからです。

具体的には、同一条件の物件と比較して、不動産仲介市場価格が70％～90％になるといわれています。ただし、物件の売却価格が低いと、賃料も安くなるため売却する側にもメリットがあります。また、リースバック物件は投資物件として価値が算出されることに加え、地域によっても相場が変化するようです。たとえば、東京や大阪などの都市圏は価値が高くなり、人口の少ない田舎では価値が低くなります。

なぜなら、万が一入居者が引っ越しをしたり、家賃の支払いができなくなり退去したりする場合、流動性の高い都市圏はすぐに次の入居者を見つけられる可能性が高いからです。

さらに、築年数が古い物件は、物件の価値が下がることがないため、不動産の価値と売却価格の関係性を考えると有利になります。つまり、リースバック物件は一般的な不動産売却とは異なり、投資物件として価値があるかどうかを見られるのです。また、リースバックを検討する際は、物件の買取価格や賃料を複数のリースバック業者に査定してもらい、相場を見極めて信頼できる業者に売却することが大切です。

まとめ

リースバックを利用して物件を売却することで、売却する側とリースバック業者の双方にメリットがあります。また、リースバックでは、物件を投資物件としてみたうえで売価価格を決定します。そのため、一般的な物件の売却よりも売却価格が低くなってしまうことを知っておくようにしましょう。そして、実際にリースバックを利用する際は、複数の業者に査定を依頼し、相場を確かめたうえで物件を売却することをおすすめします。