リースバック契約書で確認すべきポイントと注意点を分かりやすく解説

リースバックは、住宅を売却してその代金を得ながらも、引き続きその家に住み続けられるというシステムです。近年は専業の不動産会社も増えており、不動産活用の一形態としてシステムが整備されてきました。後々トラブルが発生したりすることのないよう、利用するに際しては契約内容をきちんと確認しておく必要があります。

まずはリースバックのシステムについて知っておく

リースバックとは、不動産の所有者が物件を第三者に売却した後、今度はその物件を賃借することでそのまま利用を続けるという不動産取引の手法です。住宅の場合で言えば、今までマイホームだった家に対して家賃を支払うことによって、賃貸住宅の入居者として住み続けるという形になります。

リースバックのメリットは、住宅の売却によって多額の現金を手にすることができるという点にあります。子供の入学費や自身の手術費用など、一度にまとまった資金が必要となる時にはとても便利です。

住宅を担保に入れて金融機関から融資を受けるという資金調達の方法もありますが、融資の場合は借入金の使途が貸し手によって制限されているのに対し、リースバックで得た資金は自由に使えます。もちろん、利息の負担もありません。

通常の不動産売買のように、仲介業者を通して住宅を売却する場合と比べてもメリットはあります。それは、現金化できるまでの期間が短くて済むということです。

通常の売却方法ではなかなか買い手が見つからない物件でも、リースバックであれば買い手は賃貸物件として活用するという明確な目的を持っているうえ、売り手がそのまま借り手になるわけですから入居者探しの手間も要りません。したがって、買い手がつきやすいのです。

もちろん、慣れ親しんだ我が家にそのまま住み続けられるという安心感もメリットの1つです。学齢期の子供がいる家庭でも、転校の必要がありません。

売買契約を交わす際に確認すべきポイント

現在の所有者から見た場合、リースバックでは1つの住宅に対してそれを売って借りるという、2つのアクションを起こします。したがって、このシステムを利用する際は不動産の売買契約書と賃貸借契約書という、2通りの文書を買い手（そして同時に貸し手）との間に取り交わすこととなります。

どちらの契約書においても、内容を確認する際の注意点として最も重要なのは、当たり前のことですが内容が想定通りのものになっているかどうかということです。実際に文書を取り交わす前には、買い手（貸し手）との間で条件等についての打ち合わせを重ねるのが一般的ですが、その時に合意した内容がきちんと盛り込まれていることが大前提となります。

売買契約にあっては、一番大事なのは何と言っても金額、そして入金の時期です。売却代金を何らかの支払いに充てる際、その支払いに期限が設けられている時は、その期限までに現金が手に入るかどうかは重要なポイントです。

また、所有権が移転するタイミングについても確認しておく必要があります。自分が所有者でなくなれば固定資産税などの負担が不要になりますが、その時期がいつになるのかをチェックしておきます。

さらに、資金繰りが改善した時は再び名実ともにマイホームにしたい、という希望を持っている時は、買い戻しに関する取り決めを設けておく必要があります。この場合は、金額や申し出が可能な時期などについてあらかじめ協議しておき、それを契約書の中に盛り込んでおくようにします。

賃貸借契約を交わす際に確認すべきポイント

賃貸借契約書の内容を確認する際の注意点は、基本的には通常のアパートや賃貸マンションなどに入居する際と同じです。

ただ、まずは契約形態が普通借家なのか定期借家なのかを確認しておくことが何よりも大切です。前者は一般的な賃貸住宅において広く利用されている形態で、2年程度の契約期間を設け、更新を繰り返すことによってずっと住み続けられます。その代わり、更新時に家賃が値上がりする可能性があります。

一方、後者は契約期間を比較的長期に設定し、その間は家賃の見直しをしない代わり、期間満了後は再契約しない限り住み続けることができません。どちらか選択可能な場合は、自分たちのライフプランに合った方を選ぶようにします。

その他、賃料の額や支払期日、支払い方法は一般的なチェックポイントとなりますが、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの取扱いについても念のため確認しておきます。今までは所有者としてこれらの費用を負担してきましたが、売却後は原則として買い手側が負担することになります。

盲点となりがちなのが、禁止事項に関する確認です。今までは自分の家だったので自由に生活することができましたが、売却後は入居者として新所有者の定めたルールに従わなければなりません。ペットの飼育や造作の変更、第三者への転貸の可否など、やっていいことといけないことを把握しておくようにします。

まとまったお金が必要なので自宅を手放すというのはかなり大きな決断ですが、リースバックであれば引き続き同じ環境で生活を送れるので、比較的気軽に利用しやすいと言えます。契約書の内容は利用後も安心して暮らしを続けていくのに非常に重要なので、内容をしっかりチェックするようにしましょう。