【リースバックとリバースモーゲージを比較】どんな違いがある？

マイホームを実現したことで住宅ローンの返済や固定資産税の支払いなどが負担となり、生活が不安定になってしまうこともあります。 このような場合、住宅という資産を上手に活用することで問題を解決することのできる方法が存在します。それがリースバックとリバースモーゲージです。

家主から借主へ立場が変わるのがリースバック

リースバックとは、自宅などの不動産を第三者に売却したうえで、その売却先にリース料を支払うことで引き続きその不動産を利用することをいいます。つまりマイホームで言えば、今まで自分がオーナーだった家を売却した後、今度はテナントに立場を変えて新しいオーナーに家賃を支払いながら同じ家に住み続けるという形態をとります。

売却して得た現金は、ローンの返済や生活費などに充当することができます。もちろん、今後支払うことになるリース料に充当しても構いません。この方式は、手続きの流れだけを見る限りではマイホームを売却し、賃貸住宅に引越すのと何ら変わりません。大きく異なるのは、売却後も引き続き同じ家に住み続けられるので引越しの必要がないという点です。したがって、今住んでいる家に愛着がある、引越しによって子供の学区を変えたくないなどの事情がある人にとってはとても便利です。

また、住宅の所有者が代わっても表面上の生活は何も変わらないことから、売却したことを周囲に知られずに済むというメリットもあります。リースバックの当事者、すなわち売却先は、基本的には誰でも構いません。

しかし通常の不動産売買とは異なるため、一般的な仲介業者に依頼したのでは買い手が見つからないこともあります。そのため、リースバックを専門に扱う不動産会社や、こうした住宅を一種の投資商品として扱う投資会社などを利用するのが通例です。

リバースモーゲージでは所有権が移転しない

リースバックと同じく、不動産を活用して現金を得つつ、その住宅を利用し続けられるもう1つの方法が、リバースモーゲージです。リースバックとの違いは、不動産を売却しないという点です。

リバースモーゲージは、購入時の住宅ローンをそっくりひっくり返したような資金調達方法です。つまりマイホームを担保にして一時的にまとまった資金を借り入れ、後でそれを返済していくというものです。

返済方法にはいくつかのパターンがありますが、ポピュラーなのは月々利息のみを返済して満期が到来したら住宅を売却することによって元本を返済するか、あるいは満期時に元本及び利息の合計額を一括して返済するという2通りです。

リバースモーゲージは一種の金融商品であるため、扱っているのは銀行などの金融機関です。また、地域によっては不動産市場の活性化を目的として自治体が公社を設立するなどして融資を行っているケースも見られます。

この金融商品は、借り換えローンと同じような使い方もできます。すなわち、住宅ローンの返済がまだ終わっていない段階でリバースモーゲージを利用し、確保した資金で残債を一括返済するというやり方です。

定年退職や病気等による離職で定期的な収入が途絶えてしまったがまだローンが残っている、などといった場合に活用することができます。一括返済方式を選べば、月々の支払いをゼロにすることも可能です。

年齢や家族の状況などによって利用しやすさが異なる

リースバックとリバースモーゲージにはそれぞれ特徴があるため、どちらが優れているのかということは一概には言えません。

最も大きく異なるのは所有権が移転するかどうかという点なので、これをどうとらえるかというのが1つのポイントとなります。同じ家に住み続けられるのであれば自分がオーナーでなくても気にしないのか、あるいはやはり「自分の持ち家」であることにこだわりたいのか、考え方は人それぞれです。

ただ注意が必要なのは、リースバックに比べるとリバースモーゲージの方が利用資格に制限が多いという点です。リバースモーゲージによる借入金は最終的には住宅の売却代金と相殺するかたちで返済するため、万が一返済期限が到来しても利用者が生存していると、住む家を失ってしまうことになります。

そのため、通常は申込時の年齢を60歳から65歳辺りに設定し、満期前に利用者が死去することを前提に商品設計がなされています。当然ながら、死後に相続人となるであろう親族などの同意も事前に得ておく必要があります。

これに対して、リースバックの場合は年齢要件などが設けられていないのが一般的です。そのため、利用対象はより幅広くなります。また、所有権が移転すると言っても将来家計の状態が好転した時に買い戻せば、再び名実ともにマイホームを取り戻すことも可能です。

リースバックを専門に扱う不動産会社との売却契約には、再購入に関する特約が盛り込まれているケースがあります。

長年住み慣れたマイホームであれば、家計に困難が生じた場合でも離れるのは惜しいものです。リースバックとリバースモーゲージは、そうした気持ちに配慮した資金調達法であると言えます。どちらを選ぶかは、それぞれの条件等をチェックしたうえで慎重に検討するのがおすすめです。